経験がなくてもわかるFX 比較
金利上昇に備えて家計の見直しも必要金利上昇の不安があるとはいえ、せっかく手に入れたマイホーム。
万一にも手放さなければならないような最悪の事態だけは避けたいものだ。
そのためには、多少の負担増になっても、転ばぬ先の杖として借換えで金利上昇に向けての耐力をつけておくことが不可欠であることは前項でみた通りである。
しかし、それには多少の負担増がともなうので、その負担増加分を少しでも吸収できるように、家計の見直しを徹底してはどうだろうか。
景気の拡大基調の継続により、各種の節約本や節約サイトはかつてはどの人気ではなくなっているようだが、そんな時期だからこそついつい無駄な部分が発生している可能性がある。
水道光熱費からはじめて、食費、衣料費、趣味・娯楽から小遣いまで総点検すれば、必ずどこかにさらに切り詰められる部分が見つかるはず。
そうした細かな点にここで立ち入るつもりはないが、住宅関連に限れば、生命保険の見直しという手がある。
住宅ローンには、団体信用生命保険がつきものだ。
住宅ローンの契約においては、通常は団体信用生命保険に加入することが前提で、加入を認められない人は住宅ローンを利用できないこともある。
ただし、この保険料は一般的には金利のなかに含まれている。
つまり、利用者が別途保険料を負担する必要はないのである。
これによって、住宅ローン借入後にローン名義人に万一のことがあったときには、その時点のローン残高に相当する保険金が保険会社から金融機関に支払われることになる。
つまり、家族にとっては、ローン返済のいらない住まいが残るわけである。
したがって、四〇〇〇万円のマンションを買って、それが中古住宅として三〇〇〇万円程度で売れることが確実であれば、三〇〇〇万円の生命保険に加入しているのと同じということができる。
最悪の場合、そのマンションを売却すれば家族は三〇〇〇万円のお金を手に入れることができるのだから。
つまり、住宅ローンを利用するということは、それだけの保険に加入するのと同じと考えていいわけで、そのはかにいくつも生命保険に入っている人であれば、どれかを解約してもいいかもしれない。
その分、毎月の保険料支払いが減るし、保険の種類によっては返戻金があるだろうから、それを繰上げ返済に充てればさらに負担がラグになる。
たとえば、比較的保険料が安いといわれる共済の生命保険でも、一五〇〇万円の保険金、保険期間一〇年、四〇歳の男性で保険料は五〇〇〇円強で、五〇歳になると一万円を超える。
その支払いがなくなるだけでもかなり家計管理がラクになるはずだ。
同様に、借換えに当たって、事務手数料が安く、保証料のかからないローンを見つけるのもひとつの方法だ。
もちろん、金利とのバランスが重要だが、同じ金利条件のローンでも、できるだけこうした諸費用負担の軽いローンを見つけるのが有効な方策といえよう。
また、最近は、メガバンクを中心に「三大疾病保障付き」「七大疾病保障付き」などをうたったローンも増えている。
がんや脳卒中などと診断されたときには、ローンの支払いが免除される保険付きのローンだが、その保険料は一般のがん保険などに比べるとかなり軽減されている。
借換え先の金融機関にそうした保障付きのローンがあるのなら、現在加入しているがん保険をやめて負担の軽減を図ることなども考えられる。
思い切って買換えで全期間固定金利にまだマイホームを買ったばかりという人なら、そんなことはないだろうが、ある程度の年数が経過している人で、マイホームの選択にあまり満足できていない人は、この際思い切って買換えを実行して、マイホームへの満足度を高め、ローン面でも全期間固定金利型を利用して金利上昇への備えとするという考え方があってもいいかもしれない。
住まいへの不満と、金利上昇への不安を一挙に解決する道が開けるわけだ。
金利が上がりはじめているとはいえ、現在は上昇のトバロについたばかりで、過去の金利水準からみればまだ比較的低い水準という見方もできる。
その段階の金利で全期間固定金利型などのローンを利用すれば、今後の金利上昇の不安におののく必要がなくなる。
しかも、二〇〇六年四月現在、「フラット35」の平均金利は三%台の前半だが、なかには二%台後半の機関もある。
「フラット35」は借換えには利用できないが、買換えであればOKだから、そうした金利の低い機関を見つけて買い換えることができれば、現在より負担を軽減できる可能性がある。
上がりはじめているのは金利だけではない。
住宅価格も徐々にだが、確実に上昇の気配をみせている。
このままでは、金利上昇と価格アップのダブルパンチで買換えなどとてもできそうにない環境になる恐れもある。
買換えという形で金利上昇への対応をとるなら、やはり早いうちにーということになりそうだ。
住宅価格も上昇傾向が明確になってきた一般に新築住宅は、土地の仕入れ値が四割程度で、建築費が四割、残りの二割が分譲会社の経費といわれている。
うち、土地に関しては人気の高い大都市部の都心を中心に上昇傾向が明確になっている。
二〇〇六年一月一日付けの地価を示す国土交通省の「公示地価」では、三大都市圏の商業地が揃って上昇し、住宅地に関しても三大都市圏の下落幅が大幅に縮小した。
図表23にあるように、東京圏は前年のマイナス三・二%がマイナス〇・九%に、大阪圏はマイナス五・二%がマイナス一・六%に、名古屋圏はマイナス三・三%がマイナス一・三%にといった具合だ。
しかも、東京圏のなかでも東京都だけでみると、前年のマイナス一・七%がプラス〇・八%と、実に一五年ぶりの上昇となった。
二〇〇五年の「公示地価」では、上昇地点は都心五区だけであったのが、二〇〇五年秋の「基準地価」では二三区に広がり、それが二〇〇六年の「公示地価」ではいよいよ東京都全体に広がってきた。
他の大都市圏でも、都心部を中心にしだいに上昇地点が増えており、その勢いは地方中核都市まで広がる勢いをみせている。
中小都市は依然として下落が続き、全国平均では二・七%の下落となっているが、分譲住宅の適地では明らかに上昇基調が定着している。
東京を中心に分譲マンションを供給する中堅不動産会社幹部はこう話している。
「二〇〇五年から、マンション用地の取得が極めて厳しくなっている。
駅前立地などの人気のある場所では、公示地価の二倍での入札は当たり前の状態です。
とても我々の規模では買えないので、少し郊外に手を広げざるを得ません」こうした高値で落札された土地に企画を立て、建築確認をとって着工、販売がはじまるのが二〇〇六年の後半からといわれる。
不動産経済研究所のまとめによると、二〇〇五年に全国で分譲されたマンションの平均価格は三四九二万円。
二〇〇四年は三五四八万円だったから、一・六%のダウンだった。
しかし、近畿圏では三一七七万円から三一六四万円への〇・四%のダウンにとどまり、ほぼ下げ止まりの水準に近づいている。
そして首都圏では四一〇四万円から四一〇七万円に〇・一%アップしている。
しかも、首都圏では二〇〇四年まで急速に都心化が進んできたのにストップがかかり、徐々に郊外化の流れがはじまっている。
比較的価格の低い郊外部での分譲が増えたために、〇・一%のアップにとどまっているが、東京都の二三区だけでみると二二一%、都下でも一・六%の上昇となっている。
二〇〇六年後半からはこの上昇傾向に拍車がかかり、周辺にも及んでいくことは間違いない。
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